Gli avvocati esperti in sfratti offrono assistenza e consulenza nelle procedure di sfratto per morosità.
- Si può procedere con lo sfratto per morosità quando l’inquilino/conduttore di un’unità immobiliare destinata ad uso abitativo o commerciale (ad esempio: negozi, capannoni, uffici) è in ritardo nel pagamento anche di una sola mensilità del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza per il pagamento, prevista ai sensi dell’ art. 5 della legge n. 392/1978.
- E’ possibile procedere con lo sfratto per morosità anche quando l’occupante dell’immobile è in ritardo nel pagamento delle spese accessorie (ad esempio le spese condominiali) nel caso in cui l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione.
In cosa consiste la procedura di sfratto per morosità?
- Per ottenere lo sfratto per morosità è necessario rivolgersi a un avvocato esperto in sfratti il quale redigerà l’atto giudiziario (l’intimazione di sfratto) per ottenere dal Tribunale la convalida dello sfratto per morosità per mancato pagamento del canone di locazione o delle spese condominiali (oneri accessori).
- Con l’atto giudiziario con il quale si richiede la convalida dello sfratto per morosità è possibile chiedere l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e dei canoni che scadranno fino all’effettivo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino moroso.
- Con l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità, il Giudice condanna l’inquilino anche al pagamento delle spese legali.
- Con l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità cessa l’obbligo di pagare le tasse sui canoni di locazione non incassati come meglio spiegato in questo articolo
Documenti per procedere
Per procedere con l’intimazione di sfratto per morosità sono necessari i seguenti documenti:
- Contratto di locazione scritto, sottoscritto e regolarmente registrato.
- Eventuali solleciti di pagamento già inviati dal proprietario all’inquilino moroso.
- Conteggi della morosità maturata cioè dei canoni e delle spese non pagati.
Il proprietario deve infatti indicare l’esatto importo della morosità.
Come avviene lo sfratto per morosità
- La procedura di sfratto per morosità si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore (assistito da un avvocato) all’inquilino/conduttore, di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione in udienza avanti il tribunale ove è situato l’immobile per la convalida.
- Detta intimazione di sfratto per morosità viene notificata a mezzo dell’ufficiale giudiziario all’inquilino/conduttore in modo che venga a conoscenza della data fissata per l’udienza.
- In udienza possono verificarsi le seguenti ipotesi:
- Mancata comparizione o mancata opposizione dell’inquilino conduttore:
Se l’inquilino decide di non comparire o, se compare, decide di non presentare opposizione, il giudice convalida lo sfratto.
- Comparizione dell’inquilino conduttore e richiesta del termine di grazia
- L’inquilino può decidere di comparire e, solo se si tratta di uno sfratto per morosità di un immobile ad uso abitativo, chiedere che venga concesso un termine non superiore a novanta giorni per provvedere al pagamento dei canoni non corrisposti e delle spese anche legali (cosiddetto “termine di grazia”). Il conduttore di un immobile ad uso diverso dall’abitativo non può chiedere alcun termine per il pagamento dei canoni.
- Il giudice, quindi, rinvia la causa a un’udienza successiva per verificare l’avvenuto pagamento dei canoni non corrisposti e delle spese anche legali. In caso di mancato pagamento, il giudice convalida lo sfratto per morosità.
- Opposizione dell’inquilino conduttore
- L’inquilino conduttore può presentare opposizione all’intimazione mediante l’assistenza di un proprio avvocato e con ciò il giudizio si trasforma in un normale procedimento di cognizione secondo il rito locatizio.
- Tuttavia, se l’opposizione non è fondata su prova scritta o non sussistono gravi motivi, il giudice pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio.
La liberazione dell’immobile
- Nel provvedimento di convalida di sfratto il giudice indica una data entro cui l’inquilino/conduttore deve provvedere al rilascio dell’immobile.
- Nel caso di mancato spontaneo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino/conduttore, si dovrà procedere con l’esecuzione forzata a mezzo degli ufficiali giudiziari competenti.
Per procedere all’esecuzione forzata dello sfratto per morosità occorre:
- notificare della copia esecutiva della convalida di sfratto per morosità, unitamente all’atto di precetto con cui si intima al conduttore di rilasciare libera da persone e cose l’unità immobiliare occupata entro la data fissata dal giudice che ha convalidato lo sfratto per morosità.
- successivamente, si dovrà notificare l’avviso di sloggio ex art. 608 c.p.c. e poi inizieranno gli accessi dell’ufficiale giudiziario competente per l’esecuzione dello sfratto per morosità.
- Mediamente, per gli immobili situati nel Comune di Milano, sono necessari circa quattro accessi dell’ufficiale giudiziario prima che venga eseguito lo sfratto per morosità.
- Di norma, nel giorno fissato dall’ufficiale giudiziario per l’esecuzione dello sfratto per morosità interviene la forza pubblica nel caso in cui l’ufficiale giudiziario trovi ostilità da parte del conduttore/inquilino a liberare spontaneamente l’immobile.
- Il giorno dell’esecuzione dello sfratto per morosità sarà necessaria la presenza del proprietario (o di un proprio delegato) unitamente a un fabbro che provvederà al cambio della serratura.
Lo sfratto per morosità nella riforma Cartabia:
La riforma Cartabia attuata con il D. Lgs. n. 149/2022 che ha modificato il processo civile, non ha modificato la procedura di sfratto per morosità, ma ha solo modificato l’art. 657 del Codice di procedura civile estendendo la procedura di sfratto all’affitto d’azienda e al comodato d’uso.
Se hai un inquino che non paga o un inquilino che non rilascia spontaneamente l’immobile anche se il contratto di locazione è scaduto, contatta i nostri avvocati esperti in sfratti al numero 0249524655 o via mail all’indirizzo studio@cclegal.it per un preventivo gratuito e senza impegno.
