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Gli avvocati dello studio esperti in sfratti offrono assistenza e consulenza nelle procedure di sfratto per finita locazione.

Lo sfratto/licenza per finita locazione si può intimare in due casi:

  • prima della scadenza del contratto (in questo caso si parla di licenza per finita locazione);
  • dopo la scadenza del contratto se il proprietario ha già diffidato l’inquilino dal rilasciare l’immobile e ciò non sia avvenuto (in questo caso si parla di sfratto per finita locazione).

I contratti per i quali si può invocare lo sfratto/licenza per finita locazione sono i seguenti:

  • contratto di locazione ad uso abitativo;
  • contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo (commerciale, capannoni per la produzione di merci, autorimesse, ristoranti, bar, uffici a titolo esemplificativo;
  • contratto di comodato di beni immobili (come previsto dalla riforma Cartabia);
  • contratto di affitto di ramo d’azienda (come previsto dalla riforma Cartabia);
  • contratto agricoli.

Come avviene la procedura di sfratto/licenza per finita locazione?

Per ottenere la licenza per finita locazione o lo sfratto per finita locazione (tanto per il caso in cui il contratto sia in futura scadenza tanto per il caso in cui sia già scaduto) è necessario rivolgersi a un avvocato esperto in sfratti il quale redigerà l’atto giudiziario (l’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione) per ottenere dal Tribunale la convalida della licenza per finita locazione o dello sfratto per finita locazione.

  • La licenza per finita locazione (art. 657, cod. proc. civ.) è una procedura che può essere instaurata prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
  • Lo sfratto per finita locazione (art. 657, cod. proc. civ.) è una procedura che può essere istaurata alla scadenza del contratto di locazione (otto anni se si tratta di una locazione abitativa oppure dodici anni se si stratta di una locazione ad uso diverso da quello di abitazione), sempre che il contratto non si sia rinnovato.
  • La legge (art. 2 legge 9 dicembre 1998, n. 431) prevede, infatti, che sei mesi prima della seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto mediante l’invio di una lettera raccomanda con ricevuta di ritorno. La parte interpellata deve rispondere, sempre con raccomandata con ricevuta di ritorno, entro sessanta giorni dal ricevimento della raccomandata. In mancanza di risposta o in mancanza di accordo tra le parti il contratto si intenderà scaduto alla seconda scadenza.  In mancanza invece della raccomandata da inviare sei mesi prima della seconda scadenza, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
  • Alla scadenza del contratto di locazione, se l’inquilino continua ad occupare l’immobile, il proprietario può procedere con la procedura di sfratto per finita locazione.
  • Il Giudice, verificata la scadenza del contratto, convaliderà lo sfratto per finita locazione e concederà quindi all’inquilino un termine per rilasciare l’immobile, scaduto il quale il proprietario può iniziare la procedura esecutiva per liberare coattivamente l’immobile tramite l’ufficiale giudiziario.
  • È opportuno precisare che anche se il contratto è scaduto, l’inquilino deve continuare a pagare l’importo del canone di locazione e le spese fino al momento del rilascio.
  • Con l’ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, il Giudice condanna l’inquilino anche al pagamento delle spese legali. La condanna al pagamento delle spese legali a carico dell’inquilino non è invece prevista quando il contratto non è ancora scaduto e quindi nell’ipotesi di licenza per finita locazione.

Documenti per procedere allo sfratto per finita locazione

Per procedere con l’intimazione di sfratto per finita locazione sono necessari i seguenti documenti:

  • Contratto di locazione scritto, sottoscritto e regolarmente registrato.
  • Copia della raccomandata con ricevuta di ritorno con cui viene comunicato che il contratto di locazione non verrà rinnovato.  

Come avviene lo sfratto per finita locazione

  • La procedura di sfratto per finita locazione si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore (assistito da un avvocato) all’inquilino/conduttore, di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione in udienza avanti il tribunale ove è situato l’immobile per la convalida.
  • Detta intimazione di sfratto per finita locazione viene notificata a mezzo dell’ufficiale giudiziario all’inquilino/conduttore in modo che venga a conoscenza della data fissata per l’udienza.

La liberazione dell’immobile

  • Nel provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione il giudice indica una data entro cui l’inquilino/conduttore deve provvedere al rilascio dell’immobile.
  • Nel caso di mancato spontaneo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino/conduttore entro la data indicata dal giudice, si dovrà procedere con l’esecuzione forzata a mezzo degli ufficiali giudiziari competenti.

Per procedere all’esecuzione forzata dello sfratto per finita locazione occorre:

  • notificare della copia esecutiva della convalida di sfratto per finita locazione, unitamente all’atto di precetto con cui si intima al conduttore di rilasciare libera da persone e cose l’unità immobiliare occupata entro la data fissata dal giudice che ha convalidato lo sfratto per morosità.
  • successivamente, si dovrà notificare l’avviso di sloggio ex art. 608 c.p.c. e poi inizieranno gli accessi dell’ufficiale giudiziario competente per l’esecuzione dello sfratto per morosità.
  • Mediamente, per gli immobili situati nel Comune di Milano, sono necessari circa quattro accessi dell’ufficiale giudiziario prima che venga eseguito lo sfratto per morosità.
  • Di norma, nel giorno fissato dall’ufficiale giudiziario per l’esecuzione dello sfratto per morosità interviene la forza pubblica nel caso in cui l’ufficiale giudiziario trovi ostilità da parte del conduttore/inquilino a liberare spontaneamente l’immobile.
  • Il giorno dell’esecuzione dello sfratto per finita locazione sarà necessaria la presenza del proprietario (o di un proprio delegato) unitamente a un fabbro che provvederà al cambio della serratura.

Lo sfratto per finita locazione nella riforma Cartabia:

La riforma Cartabia attuata con il D. Lgs. n. 149/2022 che ha modificato il processo civile, non ha modificato la procedura di sfratto per finita locazione, ma ha solo modificato l’art. 657 del Codice di procedura civile estendendo la procedura di sfratto all’affitto d’azienda e al comodato d’uso.

E’ quindi ora possibile procedere con la procedura di sfratto anche nell’ipotesi di comodato d’uso gratuito di immobile.

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Se hai un inquilino che non paga o un inquilino che non rilascia spontaneamente l’immobile anche se il contratto di locazione è scaduto, contatta i nostri avvocati esperti in sfratti  al numero 0249524655 o via mail all’indirizzo studio@cclegal.it per un preventivo gratuito e senza impegno.

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