LO SFRATTO PER MANCATO PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI ORDINARIE (ONERI ACCESSORI)

Lo sfratto per morosità può essere chiesto anche per il mancato pagamento delle spese condominiali ordinarie da parte dell’inquilino.

La legge, infatti, consente di procedere con lo sfratto per morosità non solo in caso di mancato pagamento di una mensilità del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista ai sensi dell’ art. 5 della legge n. 392/1978 (c.d. legge equo canone), ma anche quando l’inquilino è in ritardo nel pagamento delle spese condominiali laddove la somma non pagata superi quella di due mensilità del canone di locazione.

Di conseguenza, il mancato pagamento delle spese condominiali, solo se superiore a due mensilità del canone, dà al locatore il diritto di ottenere la risoluzione del contratto di locazione attraverso il procedimento di sfratto per morosità.

Gli oneri accessori (spese condominiali ordinarie) sono spese che spettano all’inquilino.

Normalmente i contratti di locazione prevedono due modalità alternative di addebito delle spese condominiali all’inquilino.

1. L’indicazione forfettaria di un importo a titolo di spese condominiali da versare insieme al canone di locazione alle medesime scadenze (spesso da corrispondere in via anticipata entro il giorno 1 di ogni mese), salvo conguagli
2. Il rimborso delle spese condominiali successivamente alla richiesta da parte del proprietario

In sede di redazione del contratto di locazione è consigliabile optare per la prima opzione per addebitare le spese condominiali.  In questo modo sarà più agevole agire in giudizio in caso di mancato pagamento, anche in sede di sfratto, in quanto sarà sufficiente produrre il contratto da cui risulta l’importo mensile predeterminato per le spese condominiali, senza ulteriori oneri probatori.

Infatti secondo la Cassazione “Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex art. 9 legge n. 392/1978, il locatore che agisca per l’adempimento assolve all’onere della prova -che sullo stesso grava ai sensi dell’art. 2967 c.c.- qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l’importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi” (Cass. 10 novembre 2016 n. 22899).

Nella seconda ipotesi, vale a dire quando gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, il locatore dovrà fornire al conduttore le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti giustificativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.

Il locatore per recuperare il credito derivante dal mancato pagamento delle spese condominiali può chiedere anche l’emissione di un decreto ingiuntivo.

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