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L’indennità per perdita di avviamento e sua determinazione

NOZIONE DELL’AVVIAMENTO

L’avviamento è l’attitudine del complesso aziendale a produrre un reddito, vale a dire la sua capacità di profitto. Secondo autorevole dottrina (Francesco Galgano, Diritto privato, XII Ed. Cedam. Pag. 497, 2004) esso corrisponde alla probabilità di conseguire nell’esercizio di un’attività che abbia come strumento un complesso di beni, utili diversi dalla somma di quelli conseguibili attraverso l’utilizzazione isolata di ciascun componente del complesso.  Concretamente l’avviamento trae origine da diversi fattori tra cui la stabilità della clientela che l’impresa è riuscita ad acquisire nel tempo anche alla luce di una determinata ubicazione territoriale.

Il legislatore quindi tutela l’avviamento commerciale quando il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile ove si svolge l’attività d’impresa viene a cessare (per volontà o comunque iniziativa del locatore) e l’imprenditore-conduttore, essendo costretto a trasferirsi altrove, si trova sostanzialmente a perdere la clientela stabilmente collegata alla frequentazione di un determinato locale.

Detta tutela viene attuata dagli artt. 34 e ss. della legge 392 del 27 luglio 1978 (di seguito, per brevità, L. 392/1978), meglio nota come la legge sull’Equo Canone, mediante la previsione del diritto in capo al conduttore di percepire un’indennità per la perdita dell’avviamento, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (ovvero 21 mensilità dell’ultimo canone corrisposto nel caso in cui l’imprenditore svolga attività alberghiera nell’immobile oggetto del contratto di locazione).

DETERMINAZIONE DELL’INDENNITA’ PER PERDITA DI AVVIAMENTO

Nonostante apparentemente il tenore letterale dell’art. 34 della L. 392/1978 si presenti chiaro, sussistono dubbi interpretativi con riferimento alla determinazione dell’ammontare dell’indennità, dubbi che negli ultimi anni sono stati risolti da alcuni importanti interventi giurisprudenziali.

In particolare, si poneva il problema di capire se la determinazione dell’ammontare dell’indennità dovesse essere calcolata con riferimento al momento della cessazione del contratto ovvero al momento del rilascio dell’immobile da parte del conduttore, rilascio che spesso in concreto avviene molto tempo dopo rispetto alla cessazione del contratto. Basti pensare al caso molto frequente in cui il contratto di locazione viene meno per disdetta da parte del locatore e il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile per cui il locatore è costretto ad intimare lo sfratto al conduttore e il rilascio ha luogo solo in esecuzione di un provvedimento del giudice. In questa ipotesi infatti il rilascio potrebbe avvenire perfino anni dopo rispetto alla cessazione del contratto. Da qui nascevano i menzionati dubbi interpretativi sulla determinazione dell’indennità.

Al riguardo la giurisprudenza ha avuto modo di precisare i seguenti principi:

  1. La determinazione dell’ammontare dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale va effettuata con riferimento al momento della cessazione della locazione e non a quello del rilascio, sia che avvenga per volontaria determinazione del conduttore, sia che avvenga in esecuzione di un provvedimento del giudice (Cass. civ., Sez. III, 28/03/2003, n. 4701).
  2. Nella determinazione dell’indennità va esclusa la rivalutazione monetaria. La giurisprudenza ha, infatti, specificato che l’indennità in oggetto ha natura di debito di valuta (atteso che la legge quantifica il suddetto debito in una precisa somma di denaro pari a un determinato numero di mensilità del canone) e non di valore, con la conseguenza che l’indennità è soggetta la principio nominalistico e quindi nella determinazione della stessa va esclusa la rivalutazione monetaria (Cass. civ., Sez. III, 28/11/1998, n. 12090 e Cass. civ., Sez. III, 07/05/1993, n. 5265). Per effetto di ciò l’indennità non potrà essere adeguata ai valori monetari al momento dell’eventuale sentenza.
  3. Gli interessi maturano solo dal giorno in cui è avvenuto il rilascio dell’immobile (cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. III, 06/05/2010, n. 10962) o, laddove vi sia stata una costituzione in mora del locatore da parte del conduttore, con le modalità previste dall’art. 1216 c.c., vale a dire mediante l’intimazione di prendere possesso dell’immobile locato, da tale data (Cass. civ., Sez. III, 15/05/1997, n. 4272). Non è quindi sufficiente ai fini della decorrenza degli interessi in relazione dal credito dell’indennità di avviamento la semplice richiesta del conduttore di corresponsione di interessi e rivalutazione (ex art. 1224 c.c.) sull’importo di detta indennità, essendo necessaria la formale costituzione in mora del locatore (Cass. civ., Sez. III, 17/10/1995, n. 10820).
  4. L’indennità per perdita di avviamento è soggetta ad IVA (in presenza del “requisito soggettivo”), poiché rappresenta il corrispettivo (sia pure determinato ex lege) di quello che la attività commerciale del conduttore ha rappresentato in termini di aumento del valore dell’immobile e della potenzialità dello stesso ad essere utilmente impiegato nell’esercizio di attività imprenditoriale e nella produzione dei ricavi (Risoluzione agenzia delle entrate (RIS) n. 73 /E del 3 giugno 2005).

Per quel che concerne la legittimazione ad esperire l’azione di accertamento in ordine alla misura dell’indennità, è opportuno evidenziare che questa spetta sia al conduttore, sia al locatore, il quale abbia espresso la propria volontà di non procedere al rinnovo del contratto. Il locatore è altresì legittimato a promuovere il giudizio di eventuale accertamento negativo relativo alla debenza dell’indennità medesima, laddove contesti la sussistenza dei requisiti di legge per il riconoscimento del diritto all’indennità.

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